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[楼市万花筒] 【攻略】乐山买二手房最全攻略 看完秒懂(独家)

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发表于 2015-1-14 15:20:03 | 显示全部楼层 |阅读模式


大部分的人都喜欢买期房,可期房不但等的时间长,而且风险大,对于资金不太宽裕且买房较急的人来讲,二手房那就是最佳的选择了。

但买二手房要走哪些流程,怎么选择中介,要交哪些税费,需要注意些什么,你都知道吗?


Step1:论期房、二手房的优缺点
期房
优点:
1、价格比较低,优惠比较多!
2、朝向、户型选择余地多
3、产权年限更接近70年(商品房)

★ 缺点:
1、看不到具体房子的样子(只能看到样板间,多少都有误差)具有一定的风险性。
2、交付后不能及时搬进去,需要装修,装修后需要一定的时间去除异味。
3、收房时可能发现与理想中的差距大,各种质量问题或其他问题。
4、担心中途KFS资金链断了,老板跑路了,赔了夫人又折兵。
5、周边配套啥子可能都不会太成熟,需要一定的时间发展。前期生活可能不太方便。

二手房
优点:
1、房子本身和户型、朝向、环境、采光是看得到现成的,一目了然哈!
2、现买现住,房子质量好不好看得到的,像漏水,阴暗,不透风,闷热都能现场感受到的。
3、不用担心KFS跑了啊啥的,完全是实物了,比较放心。
4、周边配套咋样也是一目了然,旁边有啥子学校,有啥子超市,有啥子购物广场都能看到,不会说只是听兽兽一个劲儿的说:我们这个楼盘未来会建个XXX。
5、小区物业管理怎么样,看房的时候也能感受到,而且可以随便抓两个小区的阿姨问问。

★ 缺点:
1、价格相对更贵
2、房子产权可能已经消耗几年或10来年了(70年产权剩余得可能只有50多年了)

Step2:买二手房需要走哪些流程?

第一步:选中介


买二手房,自然让人首先想到的就是中介了,乐山比较有名的中介就是我爱我家、名盛啊那些。


1、一般中介费收多少?


一般中介报价标准:

买房:收取买卖双方各一个点

租房:收取房客1个月房租


嬧/b]小贴士:中介费是可以讲价的哈,只要和房东当面谈~还价一定要低。我爱我家喜欢报高价等客户还价吃差价~名盛喜欢报低价拉客户。




2、中介可以会为你做些什么?

前期:中介会带你去看各种符合你要求的房子。

中期:帮你和房东进行价格和其他要求的沟通,拟订合同。(中期一定要注意亲自和房东谈价格,不然中介容易吃差价)

后期:帮你搞定全套过户流程,把产权转移到你名下(其中帮你贷款还需要收取额外的费用,收取费用=贷款总金额×1%)


举个例子:若你房子总价100万,你需要贷款70万,那么他们要收取的费用即:700000×0.01=7000元。



3、还有没有其他费用?


除了中介费外,还有贷款费,就是上面说的贷款总金额×1%的费用,有的中介说的是担保费不说贷款费,其实都是一样的啦!


小贴士:另外还有登记费,个税、契税、不满五年的房子还有营业税等,有关于税的都是房管局收取,不是交给中介,具体的下面会说。


下面是某神人给的“可以省去中介费”的招数,(绅士可跳过)

神人说:我教你个绕过中介的办法,中介带你去看房子之后,你就晓得门牌号这些了,然后去物业查,就说楼上漏水了啊,或者老是有异响什么的,问他们要电话,然后你直接联系房东。

嬧/b]总结:

大公司费用高,服务周到,稳当。小公司费用低,服务一般,但有风险。所以还是看个人选择嘛!但要是你有很懂这方面的朋友到可以自己去办理贷款啥的,还是能省不少的钱。

第二步:查清房屋产权属性



买二手房,那你就必须要查清楚房屋的属性,保证要是可售的商品房,而不是公租房、安置房、单位分配房还有其他小产权房。


另外还需要注意以下几个方面:

确保买的这套房子没有拿去抵押(一般按揭贷款都是将房子进行抵押了的,所以买之前一定要确认房东已经还完贷款了,房子不在银行抵押状态中)

确保房子没有被法院等机关查封

房子没有被租出去

房子产权是明确的(不存在夫妻双方仅一方同意卖,或者离婚后对房产判决不明确的)


第三步:查看房子质量


买二手,查看房子质量咋样,是重中之重的事情啊,千万不能马虎!


查看房子质量好不好新妹给大家以下几个方法参考:

亲自到房子里面看房子结构,承重墙有没有被破坏,房子漏不漏水,墙面有没有裂痕。

看看户型好不好,光照怎么样,通不通风,采光如何。

问问旁边隔壁的邻居,从他们口中来获取这个小区环境和质量如何


小贴士:如何你去看房的时候,发现房子刚刚装修不久,那么你就得留意了,这是不是为了掩盖房子得某些不足呢?有种房子装修得非常漂亮~贴的墙纸~看到很大气~但是没有家电的这种房子一般都是有问题的。


第四步:明确中介所收的定金性质


在你看完房子已经确定要买的时候,那么就是交定金的时候了,这个定金到底是中介代收还是转交呢?这个你就必须要问清楚了。


如果是代收:那么就要出具房东的委托书。

如果是转交:那么就要在合同里面必须看得到这一条。


小贴士:为了防止中介让你交完定金后故意提高房屋总价,你还要在定金协议中写清楚,不得提价这一条!一般交定金就喊房东不能涨价~涨价就是违约~赔违约金。


第五步:与房东面谈


虽然已经找了中介公司全程办理了,但是也不能完全避免一些中介员工在其中动手脚,赚差价!所以自己还是很有必要和房东亲自面对面的沟通确认下。这样才妥妥滴!


第六步:扯清水费、电费、电话光纤费等杂费。


为了避免买了房子后还得帮之前的房东缴纳水电费,所以在买房的时候就必须把这些问题全部扯清楚。

免得到时候找人找不到,而且水费逾期缴的话,还会加分2‰的滞纳金。还有电话线,光纤线都需要理清楚。


第七步:协助燃气过户


按照燃气公司的规定,上下家是需要一起到燃气部分办理过户手续的。


小贴士:燃气要注意,很多中介公司不会帮你办~糊弄你~让你自己去跑,燃气过户是中介公司该做的后续服务。


第八步:迁移户口


户口是重中之重,也是发生最多纠纷的地方,所以,房子卖出去后房东是需要及时的迁出户口的,买家才能迁入户口。


小贴士:买房的人需要在房屋交接的前一天,到房屋所在的地的当地派出所查下房东家的户口是否迁出去了,如果上家要求交房后才肯迁出户口,那么你就需要和他们对这个问题有个明确的约定(合同啊,协议啊都可以)


Step3:买二手房除中介费外,还要交哪些税?

为了让大家更容易看懂,新妹特地做了下面表格!记性不好的可以将图片保存哦!



新妹在此特别感谢网友@疯狂的木乃伊 为二手房相关问题提供的帮助,感谢感谢!


发表于 2015-1-15 10:07:05 | 显示全部楼层
还是自己找卖家。。。省一笔中介费
发表于 2015-1-15 10:10:22 | 显示全部楼层
正好用上 ,哈哈 。谢谢
发表于 2015-1-15 10:15:15 | 显示全部楼层
有些地段好价格便宜的中介自己买起来再高价卖出去。
发表于 2015-1-15 16:37:32 | 显示全部楼层
很好很强大
发表于 2015-1-15 16:42:08 | 显示全部楼层
哎。。。咋个不早点发啊。。。。
发表于 2015-1-15 16:55:44 | 显示全部楼层
这种东西多来点!!!!
发表于 2015-1-20 09:10:12 | 显示全部楼层
很好,很有逼格
发表于 2015-1-20 09:10:13 | 显示全部楼层
很好,很有逼格
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