成都律师浅谈离婚案件中的婚前房产分割

胡云律师

    案情简介：姜先生于2002年花费60万购买了一套商品房（以下简称房一），登记在自己名下。范女士于2005年4月按揭购买了一处房产（以下简称房二），交付了首付，但尚未取得房产证。两人于05年6月结婚，婚后范女士取得房产证，夫妻两人一起还贷。两处房产均持续增值，范女士提出让姜先生将房一卖掉另行购置一套距房二较近的房产，方便双方父母探亲时使用，姜先生也无异议，遂变卖房一获得房款120万。后用此款项购买了与房二同一小区的商品房（以下简称房三）价值136万，装修花费25万，登记在姜先生名下。现两人感情不和起诉离婚，对房二，房三的权属问题争执不下。
    本网成都律师对本案进行简要分析：
    1，律师认为房二应属范女士的个人财产，尚未归还的贷款也为范女士的个人债务。范女士应对婚后双方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，对姜先生进行补偿。虽然是婚后取得房产证，但是房产证的取得是基于范女士婚前签订购房合同并支付首付的行为，而不是凭空取得，这个婚前婚后时间点的问题，并不影响范女士获得产权。但是双方在婚后用夫妻共同财产还贷，对此部分以及相对应的增值应当作为债权债务关系处理，姜先生应当获得补偿。我国《婚姻法解释三》第十条对此有明确的规定。
    2，房三的情况较为复杂需逐步分析1>，房一无疑问是姜先生的个人财产，婚前支付全款，并取得房产证，根据我国《婚姻法》第十八条，一方的婚前财产属于个人财产。由此可以推断出变卖房一取得的120万价款是姜先生的个人财产，此财产只是转换了存在形态，并不影响其权属。2>：在确定了120万的权属后，由此推断房三虽然大部分用姜先生的个人财产购买，但是仍有16万房款，以及25万装修费用，是夫妻共同财产支付的。也就是说，房三部分属于夫妻共同财产，部分属于个人财产。3>房三还存在增值问题，近几年房价翻了几番，房三的价值也有待重新评估，根据我国法律规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息和自然增值仍归个人所有。但是房三不能简单定义为个人财产，所以对增值部分如何分割又是一个新的问题。4>综合以上分析，成都律师认为首先应确定房三的产权比例，按照个人财产归个人，共同财产大致平分的原则，确定姜先生和范女士各自所占的比例。然后对房屋价格进行评估，或者双方竞价取得，价高者获得房屋权属，按照产权比例对另一方进行补偿。升值部分平均分割。
    综上所述，房产分割涉及众多法律问题，且每一项都需要证据的支撑，成都律师建议公众，在购买房产时注意保留证据，婚前财产最好进行公证，避免纠纷。在遇到纠纷时，及时委托律师，以保障自己的合法权益。

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